Grundstück in Bremerhaven verkaufen oder ein Erbbaurecht vergeben?

Was Sie mit dem Boden aus der Hand geben

Beim Grundstücksverkauf soll das Eigentum auf den Käufer übergehen. Mit einem Erbbaurecht schaffen Sie eine andere Struktur: Ein anderer erhält das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter Ihrem Grundstück ein Bauwerk zu haben. Sie bleiben Bodeneigentümer. Das Recht kann also den ersten Vertragspartner überdauern und später anderen Berechtigten zustehen. Diese Bindung gehört zum Angebot, das Sie neu schaffen; sie ist keine bloße Erlaubnis für eine vorübergehende Nutzung.

Das auf Grundlage des Erbbaurechts errichtete Gebäude gehört rechtlich zum Erbbaurecht. Es wird dadurch während dessen Bestehens nicht einfach Ihr eigenes Haus. Wenn der Berechtigte baut, finanzieren und nutzen Sie deshalb unterschiedliche Vermögensgegenstände: Er hat das Recht mit dem zugehörigen Bauwerk, Sie den damit belasteten Boden. Die gesetzliche Grundlage steht in § 12 ErbbauRG. Wer sein Grundstück behalten möchte, muss diese Trennung auch wirtschaftlich wollen.

Dieser Vergleich betrifft die erstmalige Vergabe für ein bisher nicht mit einem Erbbaurecht belastetes, unbebautes privates Grundstück. Die spätere Veräußerung eines vorhandenen Erbpachthauses wäre eine andere Entscheidung. Ebenso schafft das Erbbaurecht für sich keine öffentlich-rechtliche Baugenehmigung. Ist die gewünschte Wohnbebauung noch nicht ausreichend geklärt, muss diese Voraussetzung gesondert geprüft werden. Ein neu gestaltetes Nutzungsrecht kann ein baulich ungeeignetes Vorhaben nicht allein möglich machen.

Passt ein Einmalerlös besser zu Ihrem Vorhaben?

Benötigen Sie das im Grundstück gebundene Kapital für einen konkreten nächsten Schritt, spricht das für eine genaue Betrachtung des Verkaufs. Ein laufender Erbbauzins stellt Ihnen nicht denselben Geldbetrag zum selben Zeitpunkt zur Verfügung. Aus vielen erwarteten Jahreszahlungen wird kein heutiges Guthaben. Entscheidend ist deshalb, wann Sie tatsächlich über Geld verfügen müssen. Ein langfristig interessantes Einnahmemodell kann an einem kurzfristigen Kapitalbedarf vorbeigehen, selbst wenn Sie den Boden gern behalten würden.

Zum Verkauf passt außerdem der Wunsch, sich vom Bodeneigentum zu lösen. Nach ordnungsgemäßer Abwicklung bleiben selbstverständlich die für Ihren Vertrag geltenden Pflichten zu beachten. Sie übernehmen aber nicht erst neu die jahrzehntelange Rolle eines Erbbaurechtsgebers. Bei der Vergabe begleiten Sie dagegen weiterhin Zahlungseingänge, mögliche Zustimmungen und die spätere Entwicklung des Rechts. Die Frage, ob Sie diese Rolle übernehmen möchten, ist deshalb ebenso wichtig wie die erwartete Höhe des Zinses.

Das Behalten kann zu Ihnen passen, wenn Sie keinen entsprechenden Einmalerlös benötigen, Eigentümer bleiben möchten und die Bindung tragen können. Prüfen Sie dabei auch einen späteren eigenen Bedarf. Ein Grundstück, das Sie in einigen Jahren selbst bebauen oder einem Angehörigen zur freien Bebauung überlassen möchten, steht während eines fortbestehenden fremden Erbbaurechts nicht einfach wieder ungebunden bereit. Eine heute angenehme Zusatzeinnahme kann deshalb mit Ihrem späteren Nutzungsziel unvereinbar sein.

Laufzeit und Bauvorhaben gemeinsam wählen

Die Laufzeit bestimmt, wie lange Sie den Boden in dieser Form binden. Zugleich muss sie zum Bauvorhaben des Berechtigten und dessen Finanzierung passen. Eine besonders kurze Bindung kann Ihrem Wunsch nach Beweglichkeit entsprechen, während der Bauherr für sein Vorhaben eine andere Grundlage benötigt. Die passende Dauer ergibt sich deshalb aus dem konkreten Projekt und Ihrer Bereitschaft zur Bindung. Eine vermeintliche Standardzahl sollte diese Entscheidung nicht ersetzen.

Neben der Dauer zählt, wofür das Recht genutzt werden soll. § 2 ErbbauRG ermöglicht Vereinbarungen über Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks, außerdem über Versicherung, Wiederaufbau und Lasten. Damit können Sie einen nachvollziehbaren Rahmen schaffen. Dieser muss allerdings für den anderen Beteiligten ebenfalls tragfähig sein. Ein weitreichender Bauwunsch bei sehr engen Nutzungsvorgaben führt zu einem anderen Angebot als ein klar umrissenes Wohnvorhaben, das mit Ihren Zielen übereinstimmt.

Entscheiden Sie besonders bewusst, welche späteren Veränderungen Sie mittragen möchten. Ein Vorhaben bleibt nicht allein deshalb über Jahrzehnte unverändert, weil sich die ersten Beteiligten heute gut verstehen. Veränderungen in Familie, Finanzierung oder Gebäudenutzung können neue Abstimmungen auslösen. Ein belastbares Konzept beschreibt deshalb nicht nur das geplante erste Haus. Es berücksichtigt auch, welche Entwicklung innerhalb des vereinbarten Rahmens möglich sein soll und wann Ihre Mitwirkung vorgesehen ist.

Den Erbbauzins als laufende Einnahme beurteilen

Für die Bestellung kann ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen vereinbart werden, der Erbbauzins. § 9 ErbbauRG regelt dessen rechtliche Einbindung. Aus dem Gesetz ergibt sich für Ihr Bremerhavener Grundstück keine allgemeine fertige Prozentzahl. Die Anfangszahlung muss daher zum konkreten Boden, zum Recht und zum ausgehandelten Gesamtpaket passen. Eine attraktive Zahl allein sagt noch wenig aus, wenn die übrigen Bedingungen einen Interessenten an Bau oder Finanzierung hindern.

Trennen Sie den anfänglichen Zins von seiner möglichen späteren Anpassung. Für Wohnzwecke begrenzt § 9a ErbbauRG Erhöhungsansprüche aus entsprechenden Vereinbarungen; dabei sind unter anderem die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und gesetzliche Mindestabstände zu beachten. Bei teilweise zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden gilt die Regel für den angemessenen Teilbetrag. Rechnen Sie deshalb weder mit beliebigen Erhöhungen noch mit einer automatisch unveränderten Zahlung. Maßgeblich ist eine zulässige, zu Ihrem Fall passende Gestaltung.

Für Ihren Vergleich zählt, was von den Einnahmen nach den bei Ihnen verbleibenden Ausgaben und Steuern verfügbar bleibt. Eine Summe sämtlicher gewünschten Jahreszinsen ist dafür zu grob. Geld, das erst später eingehen soll, steht heute nicht für andere Zwecke zur Verfügung. Daneben bleiben Ausfallrisiken und mögliche Kosten aus der Eigentümerrolle. Vergleichen Sie den erwarteten Zahlungsstrom deshalb mit einem nachvollziehbaren heutigen Verkaufserlös, jeweils auf einer entsprechend bereinigten Grundlage.

Betrachten Sie zusätzlich einen ungünstigeren Verlauf: Zahlungen bleiben aus, eine Anpassung fällt geringer aus als erhofft oder eine rechtliche Auseinandersetzung verursacht Aufwand. Können Sie die damit verbundene Zwischenzeit aus eigenen Mitteln überbrücken? Wenn Ihre laufenden Ausgaben vollständig von pünktlichem Erbbauzins abhängen würden, wiegt dieses Risiko stärker. Ein Konzept kann sich im normalen Verlauf rechnen und trotzdem nicht zu Ihrer persönlichen finanziellen Belastbarkeit passen.

Eigentümer bleiben bedeutet keine unbegrenzte Kontrolle

Für die spätere Veräußerung und bestimmte Belastungen des Erbbaurechts können Zustimmungsvorbehalte vereinbart werden. Damit entsteht für Sie eine konkrete Mitwirkungsrolle. Sie können dadurch aber nicht jede unerwünschte Veränderung nach Belieben verhindern. § 7 ErbbauRG begründet unter seinen Voraussetzungen Ansprüche auf Zustimmung; eine ohne ausreichenden Grund verweigerte Zustimmung kann gerichtlich ersetzt werden. Eigentum am Boden ist daher nicht gleichbedeutend mit einem uneingeschränkten Entscheidungsrecht über jeden späteren Berechtigten.

Ein Bauherr muss außerdem wissen, unter welchen Bedingungen er sein Recht für eine Finanzierung belasten kann. Ihre Absicherung, der Bauzweck und eine tatsächlich tragfähige Finanzierung müssen zusammenpassen. Ein Konzept, das Ihnen auf dem Papier besonders viel Kontrolle lässt, dem anderen aber die nötige Finanzierung versperrt, erfüllt seinen Zweck möglicherweise nicht. Die Entscheidung fällt damit über das gesamte Rechtspaket. Ein bloßes Einverständnis mit der Höhe des Erbbauzinses reicht dafür nicht aus.

Auch bestehende Belastungen Ihres Bodens können für die erstmalige Bestellung entscheidend sein. § 10 ErbbauRG verlangt grundsätzlich die ausschließlich erste Rangstelle und eröffnet landesrechtliche Ausnahmen unter bestimmten Voraussetzungen. Daraus folgt kein allgemeiner Rangwechsel für jede vorhandene Grundschuld. Ist eine notwendige Mitwirkung eines bestehenden Berechtigten ungeklärt, können Sie die Vergabe noch nicht wie eine sicher verfügbare Alternative behandeln. Die Rangfrage betrifft die Herstellbarkeit des gewünschten Rechts, nicht nur dessen spätere Vermarktung.

Was bei einem schwierigen Verlauf auf Sie zukommen kann

Ein Erbbaurecht lässt sich nicht wie eine jederzeit widerrufliche Nutzungserlaubnis behandeln. § 1 Absatz 4 ErbbauRG schließt auflösende Bedingungen aus. Für bestimmte vereinbarte Fälle kann stattdessen ein Heimfall vorgesehen werden: Der Berechtigte muss das Recht auf den Grundstückseigentümer übertragen. Das ist eine andere Rechtsfolge als das bloße Verschwinden des Rechts. Wer die Vergabe nur unter der Vorstellung eines einfachen eigenen Ausstiegs wählen würde, sollte diesen Unterschied vor einer Bindung verstehen.

Auch bei Zahlungsproblemen gibt es keine frei gestaltbare Sofortlösung. Zahlungsverzug kann nach § 9 Absatz 4 ErbbauRG einen Heimfallanspruch nur begründen, wenn Rückstände mindestens die Höhe zweier Jahresbeträge erreichen. Daraus folgt noch kein automatischer Heimfall bei Erreichen dieses Betrags; auch die vereinbarte Grundlage und ihre Durchsetzung zählen. Für Ihre Entscheidung bedeutet das, dass Sie einen Zahlungsausfall nicht allein mit dem Gedanken an eine schnelle Rücknahme wirtschaftlich absichern können.

Beim Heimfall bleiben bestimmte Belastungen des Rechts bestehen. § 33 ErbbauRG erfasst unter anderem Hypotheken, Grundschulden und Reallasten, soweit sie nicht dem Berechtigten selbst zustehen. Unter den dort geregelten Voraussetzungen kann auch persönliche Schuld auf den Grundstückseigentümer übergehen; die übernommenen Forderungen werden auf die Vergütung angerechnet. Es geht also nicht pauschal um die Übernahme jedes Kredits. Trotzdem kann ein solcher Störfall gerade die finanzielle Belastung auslösen, die Sie mit dem Behalten vermeiden wollten.

Daneben sieht § 32 ErbbauRG grundsätzlich eine angemessene Vergütung für das übertragene Erbbaurecht vor. Vereinbarungen können diese ausgestalten und grundsätzlich auch ausschließen; für Rechte zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise gelten besondere Schutzgrenzen. Planen Sie deshalb keinen universell kostenlosen Heimfall ein. Die tatsächliche Vergütungsregel und die möglichen Belastungen müssen zusammen beurteilt werden. Erst dann erkennen Sie, ob Sie den vertraglich vorgesehenen Rücknahmefall selbst tragen könnten.

Das reguläre Ende schon am Anfang mitdenken

Der vereinbarte Zeitablauf führt zu einer anderen Lage als der Heimfall. Erlischt das Recht, werden seine Bestandteile nach § 12 Absatz 3 ErbbauRG Bestandteile des Grundstücks. Für das Bauwerk sieht § 27 grundsätzlich eine Entschädigung des bisherigen Berechtigten vor. Über Höhe, Zahlungsweise und grundsätzlich auch den Ausschluss sind Vereinbarungen möglich. Das bedeutet jedoch nicht, dass jedes Grundstück nach Laufzeitende ohne weiteren finanziellen Aufwand mit einem kostenlosen Gebäude an Sie zurückkehrt.

Auch hier schützt das Gesetz bestimmte Wohnzwecke besonders: Bei Bestellung zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise darf die Entschädigung für das Bauwerk die gesetzliche Mindestgrenze nicht unterschreiten. Dieser besondere Fall ist von einer allgemeinen Entschädigungsregel zu trennen. Für die anfängliche Entscheidung zählt deshalb, welche Regel für Ihr Vorhaben zulässig ist und welche spätere Zahlung daraus entstehen könnte. Ein weit entferntes Vertragsende lässt diese wirtschaftliche Verpflichtung nicht bedeutungslos werden.

§ 27 Absatz 3 eröffnet außerdem einen besonderen Verlängerungsweg zur Abwendung der Entschädigung: Der Eigentümer bietet vor Ablauf eine Verlängerung für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks an; lehnt der Berechtigte ab, erlischt der Entschädigungsanspruch. Eine beliebig kurze Verlängerungsidee ist damit nicht gleichzusetzen. Für Sie kann die passende Verlängerung wiederum eine zusätzliche Bindung des Bodens bedeuten. Der mögliche Ausweg aus einer Geldzahlung ist deshalb zugleich eine neue Entscheidung über dessen weitere Verfügbarkeit.

Die Gebäudegeschichte kann zudem anders verlaufen als erwartet. Geht das Bauwerk unter, erlischt das Erbbaurecht nach § 13 nicht allein deshalb. Versicherung und Wiederaufbau gehören deshalb zu den Fragen, die eine rechtliche Gestaltung aufgreifen kann. Für Ihren persönlichen Vergleich ist der entscheidende Punkt: Auch ein schwer beschädigtes oder nicht mehr vorhandenes Gebäude macht den Boden nicht automatisch wieder frei. Ihr Plan muss mit dem Fortbestand des Rechts umgehen können.

Falls Sie später doch verkaufen möchten

Nach der Vergabe können Sie nicht mehr dasselbe unbelastete Grundstück anbieten wie zuvor. Ein späterer Käufer des Bodens muss das bestehende Erbbaurecht mit seinen Bedingungen berücksichtigen. Künftige, noch nicht fällige Erbbauzinsleistungen sind nach § 9 Absatz 2 an das Grundstückseigentum gebunden. Die spätere Verkaufsüberlegung betrifft damit ein laufendes Rechts- und Einnahmeverhältnis. Sie sollten den Weg nicht allein unter der Annahme wählen, jederzeit zum ursprünglichen unbelasteten Verkaufsangebot zurückkehren zu können.

Das macht einen späteren Verkauf nicht pauschal unmöglich. Es verändert aber die Grundlage der Preis- und Interessentenprüfung: Laufzeit, Zins, Anpassung, Mitwirkungsrechte und mögliche Verpflichtungen gehören nun zum Bodenangebot. Eine heutige Einschätzung des ungebundenen Grundstücks ist deshalb keine Zusage für dessen späteren Wert mit Erbbaurecht. Wenn ein späterer eigener Verkauf wahrscheinlich ist, sollte genau diese veränderte Ausgangslage bereits in die Entscheidung über die erstmalige Vergabe eingehen.

Zwei unterschiedliche Ziele führen zu unterschiedlichen Wegen

Ein ausdrücklich fiktiver Fall: Sie möchten mit dem Grundstückserlös einen bereits geplanten Wohnungswechsel finanzieren und anschließend möglichst wenig laufende Immobilienaufgaben behalten. Ein Interessent könnte stattdessen ein Erbbaurecht übernehmen und Zins zahlen. Das erhält zwar Ihr Bodeneigentum, erfüllt aber den heutigen Kapitalbedarf und Ihren gewünschten Rückzug nicht in gleicher Weise. In dieser Lage verdient der reguläre Grundstücksverkauf Vorrang in der weiteren Prüfung, selbst wenn Ihnen die Idee dauerhaften Eigentums zunächst sympathisch ist.

In einer zweiten fiktiven Variante benötigen Sie keinen kurzfristigen Einmalerlös und möchten den Boden bewusst langfristig behalten. Ein konkretes Wohnvorhaben passt zu Ihren Nutzungsvorstellungen. Wenn Zins, zulässige Anpassung, Finanzierung und Rückfallrisiken tragfähig gestaltet werden können, ist die neue Erbbaurechtsvergabe eine ernsthafte Alternative. Scheitert dagegen eine entscheidende Rangklärung oder wäre eine mögliche Vergütung für Sie untragbar, fehlt eine Voraussetzung dieses Wegs. Ein höherer gewünschter Jahreszins behebt diesen grundlegenden Konflikt nicht.

Die gewählte Richtung konkret vorbereiten

Für die nächste Klärung stellen Sie den aktuellen Grundbuchstand, vorhandene Belastungsunterlagen und den bekannten Stand der baulichen Nutzbarkeit zusammen. Ergänzen Sie Ihren Kapitalbedarf und den gewünschten Nutzungsrahmen. Das Notariat kann die erstmalige Bestellung und ihre Voraussetzungen erläutern; eine dafür beauftragte Beratung klärt Ihre steuerlichen Folgen. Besondere Eigentümerstrukturen, betrieblicher Boden und bereits bestehende Erbbaurechte benötigen eine gesonderte Betrachtung. Dieser Artikel ersetzt diese individuelle Gestaltung nicht.

Die Verpflichtung zur Grundstücksübertragung braucht nach § 311b Absatz 1 BGB notarielle Beurkundung; § 11 Absatz 2 ErbbauRG verweist für die Verpflichtung zur Bestellung entsprechend darauf. Auch die erforderliche dingliche Einigung und Eintragung gehören in den Vollzug. Lassen Sie deshalb den gesamten vorgesehenen Ablauf einschließlich Zahlungsbeginn und Bauaufnahme vor einer verbindlichen Zusage gestalten. Eine private Vereinbarung mit der Überschrift „Erbpacht“ schafft noch nicht das vorgesehene dingliche Recht.

Sie können den Boden gegen einen Einmalerlös verkaufen oder ihn mit einem tragfähigen neuen Erbbaurecht langfristig behalten. Fehlt eine entscheidende Voraussetzung, klären Sie zuerst genau diese Frage. Wählen Sie danach den Weg, dessen Kapitalfluss, Bindung und fortdauernde Aufgaben zu Ihnen passen. Für die Verkaufsalternative lässt sich bereits jetzt eine persönliche Markteinordnung anfragen; für die Erbbaurechtsgestaltung benötigen Sie die dafür zuständige rechtliche und steuerliche Beratung.

Quellen und Einordnung

Stand: 18. Oktober 2026. Allgemeine Orientierung für private Eigentümer vor einer erstmaligen Erbbaurechtsbestellung an unbebautem Boden für ein Wohnbauvorhaben. Keine Vertragsgestaltung, individuelle Steuerberechnung oder Zusage zur Bebaubarkeit. Die Beispiele sind erfunden und enthalten keine Bremerhavener Marktwerte. KI-generierter Artikel.

• ErbbauRG, vollständige amtliche Gesamtausgabe: besonders §§ 1 und 12 zum Recht und Gebäude, § 2 zum Vertragsinhalt, §§ 5–7 zu Zustimmung und gesetzlichen Grenzen, §§ 9 und 9a zum Zins, § 10 zum Rang, § 13 zum Untergang des Gebäudes sowie §§ 27, 32 und 33 zu Zeitablauf, Vergütung und Heimfall. Gesetzliche Sonderfälle und die Unterscheidung von Heimfall und Erlöschen bleiben maßgeblich.
• BGB § 311b, vollständig und BGB § 873, vollständig, zusammen mit § 11 ErbbauRG: vertragliche Form und dinglicher Vollzug sind unterschiedliche Schritte.